Kaikki rakastavat rahaa ja odottavat tietysti arvonnousua omalle asunnolleen. Remonttikulut vähennettynä arvonnousu on tosin useimmiten pienempi kuin asunnon myyjänä saattaisi toivoa.
Otetaan esimerkki: Ostat Punavuoresta yksiön, joka maksaa 250 000 €. Aiot asua asunnossa 2 vuotta ja luonnollisesti vaihtaa sen jälkeen kaksioon. Tämä on usein hyvä idea, mutta ei takaa, että saisit omalle sijoitetulle pääomallesi tuottoa. Mietitään, että taloyhtiöön tehdään asumisaikanasi pihakansiremontti, joka maksaa 200 €/m2. Se tekee asunnollesi jyvitettynä 6000 €. Tottakai osaltaan taloyhtiön remontin nostavat hintoja, mutta eivät yleensä riittävästi. Tehdyt remontit eivät useinkaan nosta velatonta hintaa riittävästi ylös ja siksi pihakansiremontiin laitettu raha voi mennä kankkulan kaivoon.
Taloyhtiön remontit nostavat kyllä taloyhtiön arvostusta ja arvoa, mutta niiden sisällyttäminen kokonaisuudessaan asunnon velattomaan hintaan on haastavaa. Tämän merkitys korostuu etenkin mitä kauemmas lähdetään kaupunkien keskustoista ja arvoalueista. Esim. Suomen lähiöissä asunnot ovat olleet lähtökohtaisesti aivan poskettomasti ylihintaisia ennen putkiremonttia ja näennäisesti alihintaisia niiden jälkeen. Siinä vaiheessa kun kymmenien tuhansien eurojen putkiremontti on jyvitetty asunnolle, katoaa usein sen arvosta iso osa kuin tuhkana tuuleen. Ja tämä on ihan helppo ymmärtää: Jokainen asunto on periaatteessa kallis ja aina iso sijoitus yksityishenkilölle. Kun ostat kalliilla, haluat myydä kalliilla. Omat pitää saada korkoineen takaisin, vaikka väkisin.
Miten sitten olla itse fiksu ja pro investor?
Pääsääntö on se, että mitä remontoidumpi taloyhtiö, sen parempi. Yleensä tehtyjä remontteja ei arvosteta samassa suhteessa verrattuna tuleviin. Tehtyjen remonttien kustannus harvemmin siis näkyy velattomassa hinnassa kokonaisuudessaan ja kun tiedät tämän, voit siitä hyötyä. Hyvien taloyhtiöiden asunnot kuitenkin tuppaavat poistumaan markkinoilta erittäin nopeasti, eli kärsivällisyyttä pitää olla. Usein myös ostaja vähättelee tulevien remonttien kustannuksia, mikäli hän pitää asunnosta erityisen paljon. Tämä on ymmärrettävää: Ihminen tekee päätöksiä tunteella ja pyrkii sen jälkeen perustelemaan niitä järjellä. Usein ihminen näkee vain sen, mitä hän haluaa nähdä ja päätökset ovat sen mukaisia. Eikä edes allekirjoittanut ole tältä ajatusharhalta suojassa. Jos sinulla on ostohousut jalassa ja innostut oikein kunnolla, näin käy takuulla. Siitä syystä vähän remontoiduista maksetaan ylihintaa ja paljon remontoiduista verrattain alihintaa. Remontoimaton näyttää halvalta ja laiskaan ajatteluun syyllistyvät menevät lankaan. Sama psykologia pätee vaatekauppojen -50%-tuotteisiin. Yleensä mikään ei ole halpaa syyttä.
Putkiremontti, julkisivu, katto, hissi sekä salaoja- ja pihakansiremontti ovat ne kaikista tärkeimmät.
Mitä jos haluan kuitenkin ostaa?
Tulevat remontit eivät kuitenkaan saa eikä tarvitse olla este asuntohaaveille. Jos taloyhtiön sijainti, fiilis ja kunto nappaavat, osta tottakai. Nappaa kuitenkin laskin kauniiseen käteen ja laske realistisesti kaunistelematta, kannattaako asunnon osto ja kuinka voisit sen tehdä halvemmalla. Konsultoi ja sparraa ammattilaisen kanssa. On hyvä toimia kun hetki on, mutta liian usein huomaan ostajien tutustuvan alueeseen ja tarjontaan aika vähän. Isojen kaupunkien vanhoissa taloyhtiöissä löytyy helposti vertailupohjaa siitä, mitä vastaavanlainen talo paremmin peruskorjattuna maksaa ja vertaa siihen. Remonttien toteutustavoissa ja kustannuksissa on paljon eroavaisuuksia ja yhtiön taloudenhoito ei ole kaikissa yhtiössä tasapuolista. Suomessa taloyhtiöitä hoidetaan lähtökohtaisesti maallikoiden toimesta ja skaala on laaja. Soita minulle niin jutellaan lisää matkalla pankkiin. -Olli
