top of page

Helsingin 2023 asuntomarkkinakatsaus

Vuosi 2023 oli kokonaisuudessaan Helsingin asuntomarkkinoilla tahmea.


Taustoitetaan hieman: Suomessa nostettujen asuntolainojen viitekorkona yleisimmin käytetty 12 kuukauden euribor lähti nousuun vuoden 2022 keväällä. Se jatkoi tasaista nousuaan ja kyseisen viitekoron huippu nähtiin syyskuun 2023 loppupuolella. Lokakuussa EKP pysäytti koronnostot historiallisen kymmenen peräkkäisen noston jälkeen.


Vuosi 2023 startattiin siis nousevien korkojen, epävakaiden energiahintojen, korkean inflaation ja sitä seuranneen heikentyvän ostovoiman siivittämänä. Tämä johti kysynnän heikkenemiseen, joka luonnollisesti tarkoittaa pidempiä myyntiaikoja, pienempiä kauppamääriä sekä laskupainetta neliöhintoihin. Talvi, kevät ja kesä mentiin Helsingissä asunto-osakkeiden osalta enemmän tai vähemmän laskumarkkinassa.


Syksy 2023 oli tapahtumarikkaampi siltä osin, että ainakin hetkellinen tasaantuminen todella nähtiin EKP:n ohjauskoroissa. Lisäksi hallitus täällä kotisuomessa esitti asuntokauppaan liittyviä uudistuksia: Kiinteistöjen varainsiirtoprosentin laskeminen 4 prosentista 3 prosenttiin. Asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeiden varainsiirtoveroprosentin laskeminen 2 prosentista 1,5 prosenttiin. Lisäksi hallitus esitti, että ensiasunnon ostajien varainsiirtoverovapaus poistuu vuoden 2023 loppuun mennessä. Paikallisesti tämä saattoi näkyä ensiasunnon ostajien aktivoitumisena, mutta tilastoihin muutos ei tehnyt mitenkään huomattavaa eroa Helsingissä.

Alla tarkastelen nimenomaisesti Helsingin käytettyjen/vanhojen kerrostaloasuntojen myyntiaikaa, myyntimääriä sekä neliöhintaa. Graafien selkeyttämiseksi olen valinnut asuntoja yksiöistä nelikoihin ja kyseessä on Helsingissä kiinteistönvälittäjien kautta tehdyt kaupat. Jos asunnon omistaja on myynyt asuntonsa itse, ei dataa ole saatavilla. On myös huomioitava, että alueelliset erot ovat Helsingissä merkittäviä ja graafeista pystytään poimimaan pikemmin trendejä, kuin spesifejä hintatietoja. Mikäli harkitset oman asuntosi myymistä Helsingissä niin tulee hinnan määritys tehdä kokonaisvaltaisesti yksityiskohdat huomioiden.



Myyntiajat pysyivät aika lailla stabiileina koko vuoden ajan, eikä kokonaisuutena selvää käännettä nähty vielä loppuvuodesta. Tammikuussa kaikkien asuntojen keskimääräinen myyntiaika oli 89 päivää kun joulukuussa vastaava luku oli 90. Syksyllä yksiöiden myyntiajat kääntyivät laskusuuntaan kun puolestaan nelikoissa myyntiaika näytti olevan nousussa. Maalaisjärjellä ja mutulla ajateltuna veromuutoksella voisi olla tähän vaikutusta. Myyntiaikoja tarkastellessa tulee huomioida, että mikäli myytävässä kohteessa vaihtuu välittäjä myynnin varrella niin samalla myös nollautuu tilastoihin merkitty myyntiaika. Paljon kysyntää herättävät kohteet voivat mennä kaupaksi nopeasti markkinatilanteesta huolimatta, kun taas vähemmän kysytyt kohteet voivat ottaa useamman yrittämän matkalla pankkiin.



Kauppojen lukumäärä lähti laskuun kaikissa kokoluokissa viimeistään vuoden 2022 toisella puoliskolla. 2023 aikana graafit suuntasivat melkolailla vain itään taittuen pienoiseen nousuun marras,- joulukuun aikana. Trendiksi sitä ei kuitenkaan voida vielä saatavilla olevan datan perusteella kutsua.


Kiinteistönvälittäjän kautta toteutuneiden kauppojen lukumäärät Helsingissä (vanhat/käytetyt, kaikki kokoluokat):




Neliöhinta on se mistä eniten kuullaan puhekielessä. Ja onhan se hyvä mittari nopeiden johtopäätösten tekemiseen.

Helsinkiläisyksiöiden neliöhinnan lasku on ollut kokoluokista suurinta pudotuksen ollen rajuimmillaan vuonna 2022. Tätä selittää mm. asuntosijoittajien vetäytyminen markkinoilta korkojen noustessa ja yhtiövastikkeiden kasvaessa. Vuokratuotot ovat olleet Helsingissä matalia jo ennestään kun asunnoille on povattu tulevaisuudessa arvonnousua. Kun kulut ovat kasvaneet ja tyhjiä vuokra-asuntoja on ollut paljon tarjolla niin yhtälö on vaikea saada toimimaan kassavirran osalta. Suomeksi sanottuna: Sijoittajat eivät ole onnistuneet siirtämään kasvavia kuluja asunnoista saataviin vuokriin ja tässä on lopputulos.


Muissa kokoluokissa trendi oli samansuuntainen, joskaan ei niin jyrkkä. Syksyyn 2022 verrattuna hintojen lasku tasoittui hieman ja graafi alkaa näyttämään jo hieman positiivisemmalta.


Viime vuosien Helsingin neliöhinnat pähkinänkuoressa (vanhat/käytetyt, kaikkien kokoluokkien keskiarvo):


Tähän dataan perustuen vuonna 2023 tuli tiputusta vuoden takaiseen keskimäärin 513,21 € per neliö, joka tarkoittaa prosentteina noin -8,57%. Vuonna 2022 hinnat laskivat kaikkien aikojen ennätysvuoteen 2021 verrattuna noin 130,99 € per neliö eli noin -2,14%.

Kuten aiemmin mainitsin, keskimääräisiä neliöhintoja tarkastelemalla saa hyvän käsityksen markkinan kunnosta ja trendeistä. Yksittäisen asunnon arvonmääritys on kuiteskin useamman asian summa. Nyrkkisääntönä pienet asunnot ovat suoriutuneet edeltävänä kahtena vuotena surkeasti. Luonnollisesti ikivihreitä kohteita ovat perheasunnot, joiden markkina ei katoa talouden suhdanteiden käännellessä. Pieniä asuntoja voi jopa Helsingistä ostaa huvikseen, mutta sama ei onnistu noin vain isommalta ruokakunnalta. Todettakoon kuitenkin, että sama toimii myös toisin päin: Historiassa nousevan trendin alkaessa on pienet asunnot lähteneet nousu-uralle sähäkämmin.

Tiivistettynä: EKP:n ohjauskoron nostojen loppuminen syksyllä 2023 oli pitkän ja piinallisen odotuksen jälkeen ainakin pieni valonpilkahdus monelle meistä. Data on vielä liian tuoretta ennustuksille; siihen ei ainakaan minun kompetenssini riitä. Pidetään kuitenkin perusasiat kunnossa myös herran vuonna 2024: Maltti on valttia bisneksessä, sijoittamisessa ja hankinnoissa. Kassavirta kunnossa ja riskin kanssa sovussa on helppo nukkua yönsä rauhassa.

Mutta mitä itse olet mieltä:


Käytettyjen/vanhojen kerrostalohuoneistojen arvonmuutos Helsingissä v. 2024?

  • -5%

  • -4%

  • -3%

  • -2%



Terveellistä, menestyksekästä ja kaupallista uutta vuotta 2024,


Olli T. Väätäinen Kiinteistönvälittäjä LKV, LVV, KiLAT


Myyn asuntoja (mielellään Helsingissä).


Tämä kirjoitus on kirjoitettu lomalla rantatuolista fiilispohjalta 04.01.2024 Thaimaassa Koh Lantalla. Näkemykset, mahdolliset ennustukset ja mielipiteet ovat omiani, eivätkä edusta minkään yhtiön, yhteisön tai järjestön virallista kantaa.


Lähteet: KVKL Hintaseurantapalvelu,





bottom of page